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Recodification de la TVA dans le CIBS : une réforme sans incidences en matière immobilière ?
Une recodification présentée comme formelle
Principe affiché : recodification « à droit constant ». L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère l’ensemble des règles TVA du Code général des impôts (CGI) vers le Code des impositions sur les biens et services (CBIS), en vigueur le 1er septembre 2026, avec plusieurs modifications substantielles, notamment en matière immobilière.
Les points essentiels à retenir
- Immeuble neuf : redéfinition des critères de travaux ;
- Logement social : mécanisme d’appréciation continue et complément de TVA ;
- VEFA : modification de l’exigibilité du solde TVA ;
- TVA sur la marge : deux conditions cumulatives nouvelles ;
- Crédit-bail : assimilation à une vente de biens ;
- Option TVA sur locations : champ étendu et nouvelle exclusion.
1. « Redéfinition » des critères de l’immeuble
Avant-CGI
Deux catégories distinctes :
- Majorité des fondations ;
- Majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage.
Après – CIBS (art. L.221-12°-b)
Une seule catégorie unifiée : « remise à neuf d’une majorité d’un élément de son œuvre ».
Par ailleurs, le CIBS fait référence à la construction d’un « bâtiment ou d’une fraction de bâtiment », alors que le CGI visait plus largement les « immeubles ».
2. Politique de logement social : une refonte en profondeur
Appréciation continue du taux de TVA dérogatoire : le CIBS (art. L.221-53) introduirait un mécanisme d’appréciation continue du taux dérogatoire sur la durée de régularisation (3, 10 ou 15 ans selon les cas).
Complément de TVA en cas de non-respect : si les conditions du taux dérogatoire cessent d’être remplies, un complément de TVA deviendrait exigible à la charge exclusive du bénéficiaire de l’opération (art. L.-221-100 et suivants).
Ces mécanismes renforcent la vigilance requise tout au long de la période de régularisation dans les opérations de logement social.
3. Ventes en État de Futur Achèvement (VEFA) : modification de l’exigibilité de la TVA
Le changement clé :
Pendant les travaux, rien ne change : la TVA reste exigible à chaque encaissement.
En revanche, à la réception des travaux, le solde TVA deviendrait exigible indépendamment du paiement effectif du prix par l’acquéreur.
4. TVA sur la marge : des conditions plus strictes
Ce régime demeurait réservé aux mêmes catégories d’opérations (livraisons de terrains à bâtir et d’immeubles anciens, sous réserve que la qualification soit identique lors de son acquisition et de sa livraison – article L.221-18 du CIBS).
- L’achat doit avoir été effectué en vue de la revente.
- L’achat était taxable sans droit à déduction pour l’acheteur-revendeur ou comptait une TVA rémanente (vendeur ayant lui-même supporté une TVA non déductible).
L’article L.221-19 du CIBS subordonnerait désormais l’application du régime de la marge à la réunion de ces deux conditions cumulatives. Des situations antérieurement éligibles pourraient désormais être exclues de ce dispositif.
5. Crédit-bail immobilier : une requalification en vente de biens
Reprenant une jurisprudence communautaire, le CIBS prévoit une modification du régime TVA applicable.
Condition de requalification
Lorsque le montant prévu pour la levée d’option d’achat est nul ou suffisamment faible pour ne laisser aucun doute sur l’intention du crédit-preneur, le contrat devrait être assimilé à une vente de bien et non à une prestation de services (art. L.211-36 al 2 CIBS).
Condition sur l’exigibilité
La TVA deviendrait exigible immédiatement et une totalité sur l’ensemble du prix, dès la remise du bien (et non plus progressivement au fur et à mesure des loyers).
6. Option TVA sur les locations : extension et nouvelles exclusions
Ce régime demeurait réservé aux mêmes catégories d’opérations (livraisons de terrains à bâtir et d’immeubles anciens, sous réserve que la qualification soit identique lors de son acquisition et de sa livraison – article L.221-18 du CIBS).
L’option pour la TVA serait applicable aux locations de terrains nus (art. L.221-27 CIBS).
L’option serait en revanche impossible pour les locations de logements résultant d’un bail conférant un droit réel.
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